成功した土地探しの秘密
目次
~ 土地探しにかかるその前に ~
まず土地購入のために一体どういう費用が、
別途でかかるのかを把握することから始めましょう。
✔土地代金・・・
広告に掲載されている土地そのものの御代
✔仲介手数料・・・
土地の仲介をしてくれた不動産屋さんに支払う手数料
（最大で、土地代金の３％＋６万円に消費税です）
✔固定資産税精算金・・・
年間の固定資産税を引渡し日を境に日割り計算し、売主に支払う清算金
（地域によっては都市計画税も別途かかります）
✔境界ブロックフェンス工事代金・・・
分譲地であれば、隣や道路の境のブロックフェンスの工事費
（隣との折半が多いです）
隣との境に塀がない場合、設置しなければいけないこともあります。
✔水道加入金・・・
市町村に支払う水道メーター設置や使用権利の費用
（市町村によって異なる場合があります）
✔所有権移転登記費用・・・
購入した土地を自分の名義に変更登記するための費用
そして
購入した土地が家を建てられる地目になっていない場合は
✓地目変更登記費用
これら6項目は、ほぼ全ての土地で必要になってきます。
他にも
場所によって排水許可の排水負担金が必要になったり、
敷地に水道の引込みがない場合に引込工事費が必要になったり、
畑や田んぼ等の土地を購入すれば、
造成工事費や地盤改良費などが必要になります。
それらを差し引いた上で、土地予算を出し、
土地探ししないと予算オーバーしてしまいます。
雑誌や新聞広告、Web広告に載っている土地代以外にも
色んなお金がかかるということを頭に入れておきましょう。
多くの人が土地探しで陥る落とし穴
ほとんどの方が『日当りがいい土地を買いたい！』と
思っていることでしょう。
この陽当りがいい土地は、一般的に『南道路の土地』ですが、
太陽の光が入る南側に妨害するものが建たないので
無敵に思える『南道路の土地』には、
2つの落とし穴が潜んでいます。
まず１つ目の落とし穴ですが、
土地の値段が一番割高な上、誰もが狙っているため
手に入りにくく、価格交渉をする余地がないということです。
競合が多い土地は、すぐに売れます。
タイミングよく出会ったとして
人氣で価格交渉の余地はなく
その土地が良いかどうか調べる間もなく即決を迫られるでしょう。
需要が高い土地は、当然に価格設定も高く
土地に予算を割かれ肝心の家に回る分が少なくなります。
全体の予算が膨らめば、
建てた後の住宅ローンの支払いに負担がのしかかります。
２つ目の落とし穴は、
人目が氣になる暮らしにくい家になるかもしれない
ということです。
陽当りが良い土地の家を設計するなら、
ほとんどの住宅会社が南に大きな窓をつくるでしょうし、
あなたもそういう設計をきっと望むでしょう。
しかし少し冷静に、そこでの生活を想像してみると…
あなたの土地の南の道路、そこには車や人が通り、
隣近所だけじゃなく知らない方からも家の中が丸見え？
そうなると、人目が氣になり
リラックスしてリビングで過ごせなくなってしまうので、
カーテンを常に閉め切り
暗くて風通しが悪い家に一変ということもあり得ます。
高いお金を出して買う『南道路の土地』は
この点も考慮し『それでも』という場合は
設計の時に何らかの工夫をして、この点をクリアしていきましょう。
ということで、
誰もがいいと思っている『南道路の土地』でさえも、
メリットばかりでなくデメリットもありますので、
土地に完璧さを求め過ぎず、ポイントを絞って土地探しをして参りましょう。
土地を見極めるための３つのポイント
“陽当たりが保証されそう”
というメリットの裏の『南道路の土地』のデメリットをみてきましたが
全ての土地が
このようなメリットやデメリットを持っているものです。
逆に考えてみれば、
どんな土地でも設計の工夫やアイデア次第で、
その土地が持つメリットを最大限に引出すことも充分可能である
ということにもなります。
ですから、
『高い土地＝いい土地』
『安い土地＝悪い土地』
という固定概念にあまり捕われず
資金計画で導き出した予算を意識しながら土地探しをしましょう。
土地探しで大切な3つのポイント
についてお伝えしたいと思います。
まず１つ目、
いいな～と思う土地が見つかったら、
『最低６回は現地を見に行く』ことです。
と言っても、ただ６回見に行けば良いという訳ではなく
ポイントは
『平日の朝・昼・夜』と
『日曜の朝・昼・夜』に行くことです。
平日の朝は、“陽の入り方”や
近隣の方たちの通学・通勤・ゴミ出しの状況などの様子が
見られます。
平日の午後も、しっかり“陽の入り方”をチェック。
これは重要なところです。
そして平日の夜は、
“外灯があるかどうか？雰囲気はどうなのか？”を確認しましょう。
これは意外と盲点となる部分なのですが、
大切なお子様の通学に関わってくることなので、
昼間だけではなく夜も見に行っていただければと思います。
これと同じように日曜日にも
朝・昼・夜の３回現地を見に行ってください。
その理由は、平日と日曜では人の行動は
全然違うからです。
意外にも多くの方が、土地を見に行くのは
日曜の日中だけなのですが、
これだけでは環境や近隣の状況は、よく分からないものです。
平日と日曜の両方の朝・昼・夜の近隣の状況や環境を
見ていただくことで、
より詳しくその土地を把握しましょう。
続いて、２つ目のポイント
『近所にどんな人が住んでいるかリサーチすること』
ということについてお伝えしていきます。
もちろん、リサーチは不動産屋さんや住宅会社などに任せず、
自分ですることが大切です。
自分たちが一生暮らしていく場所ですので
自分たちの感性でしか善し悪しを判断できないハズ。
多くの方が、
『聴きに行く時間がなかった』とか、
『何を聴いたらいいか分からないし、聴きにくい』とか、
『不動産屋さんに聴いたら心配ないと言ってて大丈夫だと思った』
という理由から、
自分自身でリサーチをしないまま土地を買っています (T_T)
✔近所の人はいい人なの？
✔浸水の心配は大丈夫？
✔地震の時は大丈夫？
✔学校までの通学路は安心？
✔病院やスーパーは？
✔自治会は？
✔ゴミ捨て場は？
など、心配なことがたくさんあると思います。
市役所や町役場の『ハザードマップ※』で
過去の水災の状況、将来の災害予測、
液状化リスク、緊急時の避難場所、学校や病院施設の場所などの
データを確認しつつ
※『〇〇市 ハザードマップ』でネット検索するとご覧になれます。
それをもとに、近隣の方に、過去に水災があった時の状況は
どうだったのかとか
時々起こる集中豪雨の時や台風の時の状況はどうなのか？
などの生の情報を教えてもらいましょう。
１つ目のポイントの、６回土地を見に行っていただいた時に、
せっかくなので、勇氣を出して近隣の方に
色々と聞いていきましょう。
そうすれば、
どんな人が近隣に住んでいるのかも同時に分かることですし、
挨拶代わりにもなりますし、
一石二鳥にも三鳥にもなりますからね。
とっても大事なことなので、おっくうがらずに
思い切ってリサーチしてみてください。
では、
最後のポイントについてお伝えします。
3つの中で一番重要なので、
ぜひ参考にしていただければと思います。
3つ目のポイントは、
『住宅会社に、一緒に土地を見に行ってもらうこと』です。
その理由は2つあるのですが、
まず１つ目は
『なにも建ってない更地の土地だけを見ても、専門家でなければ、
その土地の上に
一体どんな家が建てられるのかが想像しづらいから』です。
ですから、住宅会社の方と一緒に見に行き、
望むような家を建てることが出来るのかということを、
アドバイスしてもらうようにするといいと思います。
そして、土地を契約する前に実際にプランを描いてもらい、
見積りまで出してもらうようにすれば、
より具体的にイメージが湧くようになるでしょう。
2つ目の理由は、
『土地以外にかかってくる別途費用が把握出来ないから』です。
以前の記事でお伝えしましたが、土地は、
雑誌やインターネットに掲載されている価格だけで
購入することは出来ません。
それ以外に、その土地の状況によって様々な費用が
かかってくるものです。
これらは、業者ではない方が調べることは難しいでしょうし、
不動産屋さんに具体的に聞いたとしても、
ずさんな調査しかしてくれない可能性もあります。
ですから、住宅会社にしっかりと事前調査してもらうことを
オススメします。
そこがどういう土地なのかは
住宅会社にとっても物凄く大切なことですから
喜んでやってくれることでしょう。
以上の2点から、
住宅会社と一緒に土地を見に行ってもらうことをオススメします。
その住宅会社も
✔あなたに無理のない資金計画を
立ててくれる会社なのか？
✔住宅ローンに対する知識は豊富で
銀行に丸投げしないか？
✔あなたが建てたいと願う家の予算を
早い段階で、後出しせず正直に伝えてくれるのか？
✔土地の調査や近隣調査などを
快くしてくれるのか？
といった条件を満たす会社（人）がいいと思います。
