資金計画で知っておくべきこと


~ 資金計画に失敗する3つの理由 ~

1つ目の理由

『土地と建物以外の費用について、事前にしっかりと計算出来ていない』

家づくりを真剣に考えているあなたなら“諸費用”という言葉は
聞いたことがあると思います。

その諸費用とは一体どういった費用なのか?
具体的に、おさらいしていきましょう。


他の住宅会社を回ってこられた方に、
『土地と建物以外に、どういった費用がどのくらいかかるのか
知っていますか?』

という質問をすると、不思議なほど同じように
『大体150万ぐらいですかね?』という答えが返ってきます。


おそらくこれらは、家を買う時に絶対にかかる”登記費用”や
“火災保険”そして“住宅ローン借入
のための費用”のことを指すのだと思います。


でも実際に住めるようになるには
土地を買って家を建てた直後も必要な費用があることは
ご存知かと思います。

例えば、新居にあわせて購入する
ダイニングテーブル&チェアーのセットや、
リビングにおくソファーやローテーブル、
それからテレビボードなどの家具代金、

また、新居に移るまで買い替えを我慢している
テレビや冷蔵庫、洗濯機などの家電製品などです。

また、せっかく家を建てるのですからエクステリア(庭)だって
キレイにしたいですよね。

さらには、
今住まいからの引越費用だって必要です。

他にも、
購入する土地によっては必要になってくる費用があります。

後々実際に場所や敷地内の配置が決まってから
調査してみないと必要かどうか分からないという理由で、
地盤改良費用を予算計上しておかないと、
困ったことになります。

忘れずに計上しておくべき費用です。

これら諸費用は、
ケースバイケースになりますが、ざっと考えただけでも
以上の項目があるので、

最初にこの諸費用の細かいことまでしっかり考えていないと、
出費が後から次々重なって、
大幅な予算オーバーを招いたりします。

ですから、

『資金計画』をする際には、これらの費用を『ザックリ』ではなく、
出来る限り具体的に算出してしておきましょう。


2つ目の理由

『大事なお金のことを後出しする建築会社が多いため、
建物にかかる具体的な金額が把握出来ない』


住宅展示場や見学会で
『この家はおいくらですか?』という質問をすると、
住宅会社によってその答えに大きな開きがあったりして、


一体何が正しいのか、
何を基準に考えればいいのか、いまいち分からなかったりしませんか?

実を言うと、住宅業界では価格表示の仕方について
全く基準がありません。


つまり、住宅会社によって価格表示がバラバラであり
安く見せようと思えば、安く見せかけることが出来てしまうのです!

少しでも多くのお客さんに来て欲しいと思っている住宅会社は、
チラシやホームページなどで、
パッと目に入る価格を安く表示しし、

やたらと契約を急かすような住宅会社は、
他の住宅会社よりも価格を安く感じさせるような見積書を出してきます。

その価格だけでは住むどころか建てることも出来ないような・・
そして、契約した後や一歩手前になって、

いきなり別途費用について打ち明けられることになります。


これでは、予算が狂い、後から困ったことになってしまいます・・・

また、多くの方の判断基準の一つとなっている坪単価表示を、
競合している他社よりも安く
見せかけるためのトリックを使う住宅会社もあります。

消費者心理を上手くついた作戦です。


このトリックは、業者なら分かりますが、
初めて家づくりをされる方々には、なかなか分かるものではありません。


この坪単価トリックは、

✔延床面積と総施工面積の違い


✔尺モジュールとメーターモジュールの違い


✔本体価格と付帯価格とオプション価格

この3つを使って巧みに作られているのですが、
これらについての詳しい説明は、別の記事でお伝えさせていただこうと
思っているので、ここでは割愛します。


結論としては、安く見せかけることで、
より多くの方を引き付けることはそう難しいことじゃなく、
事実そうしている会社が少なくありません。


大事なお金の話を後出ししようとする会社は用心しましょう。


また、『安さ』以外の価値や家づくりで大切なことが
伝えられないことから、
『安さ』を売りにしてお得感を感じてもらおうとしがちです。


ですので

あなた自身がしっかりと知識を付け
惑わされないようにすることが大事です。

そして、あなたが住宅会社から最初に提示される

『入口価格』だけで判断するのではなく、
住めるようになる『出口価格』がいくらなのかをしっかりと
把握した上で判断するようにしましょう。

そうすることで、

契約した後も
予想外の出費に悩まされ、
頭を下げて親にお金を借りたり、
お金の工面に四苦八苦しなくて済むようになります。

最後に、3つ目の理由

『その人にピッタリの住宅ローンが選べていない』


これが『資金計画』で失敗する最大の要因です。
家づくりにおいて、お金のことというのは、

誰もが後回しにしたくなることかもしれません。

とりわけ『住宅ローン』となると、
理解しづらいといった理由から、数字に苦手意識をお持ちの方は特に、
出来れば避けて通りたい道かもしれません。
(住宅営業の方でも無知な方が多いようですから)

実際、『住宅ローン』は情報量が多い上、
聞き慣れない言葉がたくさんありますが、

ポイントさえしっかり押さえれば、決して難しくはありません。

きちんと理解していただくために、ゆっくりお伝えしていきます。


ちょっと取っ付きにくく難しいと感じるかもしれません、
じっくりと読んでいただけたらと思います。


それでは問題です(笑)

住宅ローンの種類って一体どれくらいあるでしょうか?

下記の3つの中から選んでください。

1.約50種類

2.約500種類

3.約5000種類

さあ、答えは!?

・・・

正解は、3番なんと、約5000種類もあるんです!!


そして、あなたは、その中からあなたに
ピッタリの住宅ローンを1つだけ選ばなくてはいけません・・・

ただ


実は大きく分けるとたった3種類しかありません。


それを各金融機関が条件を変えてリリースしているというだけです。


その3種類は、
“変動金利”と“固定金利選択型金利”と“固定金利”です。


変動金利とは、その名の通り金利が変動していくもの。
固定金利選択型は、最初の一定期間だけ金利が固定されるもの。
固定金利とは、ずっと同じ金利が続いていくもの。

住宅ローン選びというのは、
この3種類のうちのどれが自分に最もピッタリ合うかを考えて
選ぶだけなんです。

では、それらの特徴について
お伝えします。

まずは、“変動金利”。

この商品は、金利が安いというメリットを持っていますが、
貸出金利が市場の動向に左右されてしまうことから、
将来の金利が分からないですし、
最終的に返済する総額も全く予想出来ないというものです。

ですから、自己資金が多く借入金額が少ない方だったり、
もし金利が上がりそうになった時には、
まとまったお金を返済出来るような経済的余力がある人にとっては、
とっても有利な商品となっていますが、


自己資金が少なく、借入金額も多い、
また貯金が苦手だという方には、
あまりオススメ出来る商品ではありません。

では、その理由として

変動金利の商品は半年ごとに金利を見直すのですが、
仮に半年後に金利が上がったからと言っても、

返済額がそれに連動して上がるというものではなく、
返済額自体は5年間変わらず、

その内訳、元金と利息の割合が変わります。

例えば、返済額が70,000円だとしたら、
元金が45,000円、利息が25,000円だったのが、
元金が35,000円、利息が35,000円になるといった感じです。

ですから実質、5年間返済は固定されるのですが、
その間で金利が上がり、
利息割合が増え元金の減りが遅くなってしまうこともあるのです。

また、5年後金利が上昇している場合、
返済額は上がるようになるのですが、
その時点の支払いの1.25倍以上にはならないという制限があります。

例えば、現在の返済が70,000円だとしたら、
どれだけ金利が上がったとしても87,500円以上の
返済額にはならないということです。

とはいえ、


金利が上がってしまった場合でも、
急に返済がキツくなることはないものの、

元金が全然減らないという状況を招くわけですから、
徐々に徐々に
住宅ローンに苦しめられていくようになるので、

その点をご理解いただいた上で選んでいただければと思います。

続いては“固定金利選択型金利”についてお伝えします。

これは、固定という単語が入っているため、
固定金利の仲間のように感じますが、実際は変動金利の仲間です。

3年固定、5年固定、10年固定といった住宅ローン商品を
お聞きしたことがあると思いますが、

地方銀行の主力商品となるのが、この固定金利選択型金利です。

金利や金利固定期間は各銀行によって様々で、
固定期間が短ければ短いほど金利が安いのが特徴になります。

この商品は、当初固定期間だけは低い金利が設定されていて、
その間、返済が変わらず安心ですが、
期間が満了し、再度同じ住宅ローンを選ぼうとした場合、
貸出金利が上昇します。

(よほど景気が落ち込んでいる場合なら上がらないかもしれません)

銀行によっては、当初の固定期間後は
変動金利に切り替わるところもあります。

なにより

この商品を選ぶ上で氣を付けなければいけない点は、
最初に説明した変動金利と違い、返済額の増える上限がないという点。
つまり、一気に返済負担が
上がってしまうかもしれないということ。

やはりこの商品も、自己資金が多く借入金額が少ない方だったり、
着実に貯金をすることが出来、

もし金利が上ってしまった時には、
ある程度まとまったお金を返済出来るような
経済的余力がある人でなければ、
安易にオススメ出来るものではないのです。


固定期間満了時に、借り換えという選択肢もあり、
それを提案する住宅会社もありますが、これもよく考えるべきです。

なぜなら、


銀行で住宅ローンを組む場合
団体信用生命保険という生命保険加入が必須なのですが、


もし固定期間満了時に体調面に難が出ていて
この保険に加入出来ないという審査結果が出てしまうと
借り換えが出来なくなってしまうからです。

以上が、固定金利選択型金利の特徴です。

では最後に、“固定金利”についてお伝えします。


固定金利は、その名の通りずっと金利が固定され、

一生涯返済額が変わらないという特徴を持っています。

つまり安心だと言えますが、
反面、先程の変動金利や固定金利選択型金利に比べると、
貸出金利が高いと言うデメリットを持っています。


また、変動金利や固定金利選択型金利に比べると、
ローンを組むための初期費用が割高というデメリットもあります。

ですので、
変動や固定金利選択に比べると借り入れできる金額が少なくなり、
土地や家に費やせる予算が減ってしまうことになります。

また、この“固定金利”の代表的商品には
住宅金融支援機構が取り扱う『フラット35』がありますが、
この商品を選ぼうとした場合には、

商品の性質上、つなぎ融資の手数料と金利という
余分な費用がさらにかかってくることになります。

フラット35の貸出金利の中には、
団体信用生命保険料が含まれていないタイプもあるため、
その保険料を別途で支払うようになるので、

その費用も予算計上しておくことも大切です。

こんな感じです!
3つの商品の特徴をお伝えしてきましたが、
それぞれがメリットもデメリットも
併せ持っていることをご理解いただけたと思います。

これらの特徴を踏まえ、自分に合った住宅ローンを選ぶことが、
『資金計画』では大切です。

で、それ以上に大切なのは


どのタイミングで資金計画を行うか?


ということです。

土地を決め、住宅会社を決め、プランを描いてもらい、
そして見積りと同時に『資金計画書』という名の予算シートを
出す住宅会社が多いですが、

このタイミングで資金計画を行うのでは
あまり意味がありません。

計画とは、良い結果を出す為、全体を把握し、
それぞれの分野にどれくらいを振り分けるのか
を事前に決めることです。

最初にしなければ、そもそも『計画』ではありません。

『家づくり』は、まずは資金計画から始めるということを
肝に命じておいてください。

そして、その資金計画で最初にすべきことが
『住宅ローン選び』です。


『住宅ローン』で借り入れする金額を決める際、

1.金利タイプ

2.返済期間

3.月々返済額


この3つを軸に決めていきます。


一般的には、返済期間の最長は35年なのですが、
(50年までOKという商品もありますが、ここでは割愛します)
返済期間は、返済期間は5年単位でしか決められないと
思っている方が多いようです。


実は、この返済期間は、5年単位という決まりはなく
完済年齢を基準に、31年とか、24年といった風に
好きな年数で決められます。

またフラット35という商品を選ぶ場合、
商品名から、35年返済しかダメだと思い込んでいる方が
けっこういらっしゃいます。


この誤解についても、決してそんなことありませんので、
安心していただければと思います。

返済期間については、以上のことを踏まえつつ、
職業や年齢などを考え、決めましょう。


続いては、“月々の返済額”について。


ここで質問です!
あなたは毎月いくらぐらいなら返済出来ますか?

1.今の家賃で払っている金額ぐらい?

2.家賃に1万円足したぐらい?

3.家賃に2万円足したぐらい?

4.せっかく一生に一回の家を建てるのだからそれ以上?


その方の価値観によりますので、
正解がある訳ではないのですが、


何を基準とするかが大切になります。


例えば

現在賃貸アパートやマンションにお住まいなら、
『家賃』+『光熱費(ガス・電気・水道代)』+『CATV代』
が、居住費としてかかっていますよね。

そして、これから家を建てるとなると、
この『家賃』が『住宅ローン』に変わり、
さらに『固定資産税』が税金としてかかってくるようになります。


また、
家の面積が増える場合、もしかしたら光熱費も
多少上がるかもしれませんし、

20年後、30年後の『修繕』に備えて、
その積立てをしていきたいと思っているかもしれません。


出費の内容が大きく変わりますので
今までの出費を見直すことをお奨めします。


例えば『生命保険』なども見直した方が良いかもしれません。

住宅ローンを借りると、団体信用生命保険と言う生命保険に
加入したりします。

団体信用生命保険は

ローンを組んだ方に、もしものことが合った場合、
住宅ローン残債を保険金で相殺する生命保険です。
手厚い保障がつくということなんです。


ですから、家を建てる機会に、一度現在お入りの生命保険を
見直してみることも大切です。

無駄に保障ばかり増やして、
保険にお金をかけ過ぎてしまっている方も決して少なくないですからね。

住宅会社に
信用できるファイナンシャルプランナーを紹介してもらうのも
良いかもしれません。

もし、保障の手厚さは維持したまま、保険が1〜2万円削れれば、
それで固定資産税や修繕費用の積立てが出来たりもします。


収支全体を把握して、そこから逆算された借入金額に、
負担出来る自己資金を加算した合計金額が、
あなたにとってのベストな全体予算という訳です。

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