用心すべき住宅会社とその理由
と
坪単価表記のカラクリ
素晴らしい住宅会社は沢山あり、趣向が合う合わないもありますので
ここでは『用心すべき住宅会社』にフォーカスしましょう。
✔ 資金計画もせずに、いきなり土地を探し出そうとする会社（人）
✔先に土地を不動産屋さんで決めてきてほしいという会社（人）
✔住宅ローンを銀行に丸投げする会社（人）
✔手当たり次第にたくさん土地情報を集めようとする会社（人）
✔土地が見つかるまでプランを描いてくれない会社（人）
を選ぶべきじゃない
その理由についてお伝えします！
その理由はとっても簡単で、
要するにその会社（人）は自分のとこの
『家を売ること（＝契約を取ること）しか考えていない』
からです。
これから家を建てようとお考えのあなたは、
30年以上という長期間の
住宅ローンを組もうと考えたりしているかもしれません。
その間は、
ただ住宅ローンだけを払っていればよい訳ではなく、
もちろん車を買い替えたり、
子ども達を進学させたいと考えているかもしれません。
たまには思い出づくりに旅行にも行きたいじゃないですか。
さらに、
食費や光熱費も子どもの成長と共に増えていくでしょう、
携帯代だってかかってくることになります。
ですから、そういった先々の暮らしのことを
考えた資金計画がとっても大切になる訳ですが、
冒頭に挙げたような会社（人）は、
明らかにあなたの家族の将来をおろそかにしたままで
家づくりを進めていこうとしています。
結果、
『あなた』が無理な住宅ローンを組み、
後々苦しい生活を送ることにつながりかねません！
住宅会社は、『家を建てるプロ』であり、
あなたの初めての家づくりを全力でサポートする存在
であるべきです。
あなたが長く氣持ちよくその家に住んで欲しいと真剣に考えているならば、
お金のことや土地のことについてもプロとなるべきです。
ですから、住宅会社を選ぶ時には、
お伝えした点に注意しつつ、
信頼出来そうな会社（人）にお願いするように
していただければと思います。
と言っても、
“よく足を運んでくれるから熱意がある”
という風に勘違いしてしまったり、
“ニコニコしていて感じが良いから信頼出来そうだ”
という表面的な部分に
惑わされないように、
『充分に』
注意してください。
あと、“安さをアピールしてくる会社”や、
“やたら値引きをする会社”にも要注意です。
あなたにとって、安いとか値引きをしてくれるということは
嬉しいことだと思いますが、
家づくりでは、
それが後々あなた自身に跳ね返ってくることに
なるかもしれませんので。
その理由について、
具体的にお伝えしていきます。
家の価格は、大きく分けて以下の
３つの要素から成り立ちます。
１．職人さんの手間
２．建築会社の利益
３．家の材料代
で、家の価格を安くしたり、値引きをするということは、
この３つのうちのどれか、
あるいは全部を安くするしかない訳です。
安くした場合にどうなるか
１つずつ見ていきましょう。
まずは『職人さんの手間』についてです。
例えば、
あなたが○○工務店と契約するにあたり、
100万円もの費用を値引きしてもらったとしましょう。
（普通ならありえませんが・・・）
職人さんにのしかかった場合
例えば、1日の手間代が15,000円の大工さんが、
90日かけて建てる予定のお家であれば、
大工さんに支払う手間代は
135万円ということになりますよね。
仮にその手間代を工務店側から27万円値引き要求されたとしたら、
大工さんは108万円で仕上げなければならなくなります。
工期90日の大工さんの1日の手間代は12,000円となってしまい、
1ヶ月で25日働くとしたら、
月間で75,000円も手取りが減ります。
もし、あなたがこの大工さんの奥さんならどう思います？
月の給料が75,000円も減ってしまえば、
生活がキツくなります。
となれば、大工さんは給料が減らないように仕事することに・・・
つまり、108万円で仕上げなければいけない家で、
一日15,000円の手間代をもらうために
90日かけて仕上げる家を
わずか72日で仕上げようとする訳です。
これがどういうことになるのか・・
そうです。ご想像いただいた通り、
もしかしたら早く終わらせようと雑な工事になるかもしれませんし、
朝早くから夜遅くまで仕事をして
近所からクレームの声が上がってきてしまうかもしれません・・・
必ずしもこうなる訳ではありませんが、
要するにせっかく高いお金を出してローンまで組んで建てたのに、
最終的に自分に跳ね返ってきてしまうかもしれない
そんなの絶対嫌ですよね・・・
ですから、安さを売りにしている会社や
簡単に値引きをしてくる会社は選ばないように
されると良いかもしれません。
では、安売りや値引きが
『建築会社の利益』
にどのような影響を与えるかについてから
お伝えします。
一部例外もあるとは思いますが、
驚異的に価格が安い住宅会社のほとんどは、
前回お伝えした職人さんの手間代がものすごく安いことや、
そもそも安い材料を使っていることは当然のことながら、
何より利益設定が低いという特徴を持っています。
つまり、1軒あたりの利益はものすごく少ないのですが、
数をこなすことによって
経営を成り立たせている、いわゆる薄利多売ビジネスである
ということです。
となると、
一般的に最も経費がかさむ人件費を削らざるを得なくなり
現場を動かす役割となる現場監督がいなかったり
現場経験が未熟な
スタッフが現場を仕切らざるを得なくなってしまいます。
そうなれば、
氣が付けば肝心な所が予定と違う家に仕上がってしまった・・・
という状況を招くかもしれません。
また、アフターメンテナンスが雑だったり、
下手をすると、してくれないことだって考えられます。
そうなれば、
もし調子が悪い部分が出たり、壊れてしまった時に、
困った状況に陥ってしまいますよね。
さらに、薄利多売は長く安定した経営がなかなか難しいですから
もし潰れてしまった時には、
アフターメンテナンスを頼む相手が
いなくなってしまうという状況を招いてしまいます・・
もちろん、住宅会社は一生懸命仕事をするとは
お伝えするでしょうし、
アフターフォローもしっかりとしますと口では言うでしょう・・・
しかし、現実はどうでしょうか？
住宅会社は、あなたに30年以上もの長い期間に渡って
『住宅ローン』を組んでいただいたり、
何千万という買い物をしていただく訳です。
ですから、あなたが長く氣持ちよく暮らしていけるよう
会社を継続し、サポートし続ける責任があります。
そのため、
適正な利益が必要にもなってくる訳であり、
真っ当な会社であれば、簡単に
値引きしたり、安売りしたりは出来ないはずです。
ですから、目先の安さや値引きに惑わされ
後々困ったことになってしまった・・
なんてことにならないように、
安売りしたり、安易に値引きするような住宅会社には、
氣を付けていただければと思います。
最後に3つ目の要素である『家の材料代』
について、お伝えします。
ここは、今までとは少し違う視点でお伝えします。
家で使用する材料は、見た目は同じようなモノでも、
いくつかのグレードが存在します。
例えば、外壁材や床材といった目に見える材料もそうですし、
断熱材や材木といった目に見えなくなる材料もそうです。
そして、どのグレードを選択するのかに
よってけっこう価格は違ってきます。
それ以上に価格が大きく違ってくる要素となるのが、
メーカーさんや取引業者さんからの材料の仕入れ価格です。
この仕入れ価格が安いか高いかは、
家づくりの価格に大きな影響を与えます。
例えば、定価で100万円のお風呂があったとします。
その仕入れの掛け率がA社とB社で15％違うとします。
すると、
15万円という高額な費用が、
たった一つの商品だけで違ってくるということになります。
それに加えて、定価で100万円のキッチンの仕入れ価格までも、
15％も差があったとしたら・・・
さらに、水回り商品だけじゃなく
その他の材料も、この仕入れ価格が全く違っているとしたら・・
そうです。
同じ商品を使ったとしても大きく価格が
違ってくることになりますよね。
もしかしたら、あなたはこの違いを多く建てている会社と
そうじゃない会社との違いと
感じられたかもしれません。
確かに、数の原理は存在しますから、それもあるでしょう。
しかし、実際のところは、
それだけでもないのです。
つまり、
建てている数が多いからといって
必ずしも仕入れ価格が安いわけでもなければ、
建てている数が少ないから必ずしも仕入れ価格が高い訳でもない
ということなのです。
これは、その会社の企業努力によるものですから、
一概に言えませんが、
“会社対会社”のビジネスも、
結局は“人対人”なので、メーカーさんや取引業者さん達から、
『この会社のために力になってあげたい』と
思っていただけるような
熱意があり
誠実な会社であるかどうかが
仕入れ価格に大きく影響するということのようです。
とはいえ、
多くの住宅会社がチープな材料を使って価格を下げるのではなく、
仕入れコストを下げる努力をすることで、
良い材料を使いつつ
少しでも安く建てられるように努力しているのと同時に
良い家を建てようと思えば手間がかかり、
アフターメンテナンスサービスもしっかりして、
そのためにも会社を存続させていく訳です。
住宅会社を選ぶ時は、
ただ価格が安いからという理由で
選ばないように氣を付けていただければと思います。
良い会社には、良い職人さん達と
サポートしてくれるメーカーさんや取引業者さん達がついている
そこを見極めていくことが住宅会社選びでは
大切だということを覚えておいてください。
坪単価表記のカラクリ
～坪単価で知っておくべき５つのポイント～
家の価格の高低を判断するための基準として
『坪単価』
があります。
それをもとに価格の高低を
判断されている方も多くいらっしゃるでしょう。
しかし、事実を申し上げるならば、
坪単価というものは、ほぼ当てになりません。
以下、その理由についてお伝えします。
坪単価は、以下の5つの項目によって大きく
異なってきます。
具体的にお伝えしていきましょう。
坪単価に違いを生じさせる1つ目の要因
『家の形状の違い』
坪単価というものは、建てる家の形状に大きく左右されます。
例えば、延床面積が同じだったとしても、
1階が広く2階が小さい家と、
1階と2階が同じ広さの家（総二階の家）では
全く坪単価が違ってきますし、
平屋ともなれば坪単価はグンとアップすることになります。
あなたが建てたいと願う家がどんな家なのかを相手に伝えず
ただ単に
坪単価だけを聞いて判断してしまうと、
本当に選ぶべきパートナーを見過ごしてしまう
ことになりかねないので、
その点に注意していただければと思います。
坪単価に違いを生じさせる2つ目の要因
『メーターモジュールと尺モジュールの違い』
これは、柱が立つ間隔の差のことです。
メーターモジュールでは、1m間隔で
柱が立ちますが、尺モジュールでは、
91cm間隔で柱が立ちます。
となると、同じ間取りプランを描いたとしても、
大きく面積が変わります。
例えば、縦方向に柱9本、横方向に柱9本と
なるように総二階の間取りプランを描いたとします。
すると、メーターモジュールの場合は、
縦横ともに1m×8区間＝8m
ずつということになり、
各階の面積が、
それぞれ8m×８m＝64㎡
ずつということになります。
これに対し、尺モジュールの場合は、
縦横ともに91cm×８区画＝7.28m
ずつということになり、
各階の面積が、
それぞれ7.28m×7.28m＝52.99㎡
ずつということになります。
となれば、同じ間取りを描いたとしても、
64㎡×2―52.99㎡×2＝22.02㎡（6.66坪）
も面積に差が出ることになります。
もちろん、メーターモジュールの方が
面積が広い分、少しだけ尺モジュールよりも
総額が割高にはなるので、
その分を考慮した上で価格比較をしてみたいと思います。
メーターモジュールの家：
128㎡（38.72坪）・1800万円
尺モジュールの家：
105.98㎡（32.05坪）・1700万円
あくまで参考ですが、同じ材料を使った時には、
おそらくこの程度の差になるかと。
この場合メーターモジュールの方は、
1800万円÷38.72坪＝46.48万円が
坪単価ということになります。
そして尺モジュールの方は、
1700万円÷32.05坪＝53.04万円
が坪単価ということになります。
結果、
53.04万円−46.48万円＝6.56万円
この坪単価の差が、ただモジュールを
変えるだけで出てしまうんです！
坪単価の安さを前面に打ち出している
会社の多くは、メーターモジュールを採用していると思いますが、
ただ坪単価が安いだけで、
家そのものが安いかどうかは微妙なところなので、
惑わされないように充分に
注意していただければと思います。
坪単価に違いを生じさせる3つ目の要因
『延床面積と総施工面積の違い』
延床面積とは、
家の床面積のことで、この数値が図面に記載される面積です。
総施工面積とは、
図面の面積の数値に入っていない部分も含めた面積です。
具体的には、玄関ポーチ（外玄関）やベランダ、
吹抜け、ロフト、小屋裏収納、
ウッドテラス（中庭）といった部分などを含めた面積です。
通常、見積金額の総額を延床面積で割った数字が
『坪単価』だと思っている方が多いと思いますが、
実は、全ての住宅会社が、
この延床面積を基準に坪単価の説明をしているとは限らず、
総施工面積で割った
数値で説明してくる会社もあるということを
覚えておいてください。
確かに家の工事をすれば、こういった所も
その工事でコストもかかりますから、
それがおかしいという訳でもないのですが
延床面積で割るのと、総施工面積で割るのとでは、
全く坪単価が違ってきます。
例えば、延床面積が30坪、玄関ポーチが1坪、
ベランダが2坪、吹抜けが4坪、中庭が3坪あったとしましょう。
そうすると総施工面積は40坪です。
家の総額が1800万円だとしたら、
『延床面積』の場合は坪単価60万円なのに対し、
『総施工面積』の場合は坪単価45万円！！
坪単価の感じ方は全く違ってきますよね。
しかも、これは先程のモジュールの差以上に、
坪単価の差が大きく開くことになりますから、
この錯覚にも惑わされないようにご注意ください。
『この会社は安い！』と思って、
いざ図面を描いてもらい見積りが出てくると、
予想していたよりも遥かに高い見積りが出てビックリ！
なんてことになってしまうと・・・。
坪単価に違いを生じさせる4つ目の要因
『入口価格と出口価格の違い』
簡単に申し上げると、
一体どこまでの工事の費用が見積もりの中に含まれているのか？
これが、住宅会社によって全く違うということです。
家を建てるにあたり、付帯的に必要になってくる工事があります。
例えば、仮設トイレや仮設水道、仮設電気に
仮設足場といった仮設工事です。
また、地盤調査費用や、各種保証費用、
設計費用・建築確認申請・検査費用もそうですし、
家の外部の水道工事
（屋外給排水衛生工事）や電気外線の引込工事、
照明器具や浄化槽工事なども
この付帯工事に含まれます。
表向きの坪単価設定が安い会社や、
『本体価格』として家の価格を表示している会社などは、
こういった工事を含んでいない場合が多く見受けられます。
実は、付帯工事だけでも平均的に150万円ぐらいはかかります。
ですから、こういった費用を見落としたままで
プランに進んでしまい、見積もりの時に、
あまりの金額の開きに驚かないようにするためにも、
安すぎるなと直感的に感じる
住宅会社には注意しましょう！
見積書の税抜金額を大きな太字で記載し、
税込金額を小さい細字で記載している会社もあり、
これだけでも百万円以上価格差があるので、
これにも注意してください。
坪単価に違いを生じさせる5つ目の要因
『標準工事とオプション工事の違い』
先述しましたように、家の材料は、
見た目は全く同じようでもいくつかのグレードが存在しています。
例えば、外壁材の1つであるサイディングを
とっても、4～5段階ものグレードが存在します。
そして、最も高いグレードと最も低いグレードを
比較してみた場合、驚くことに
100万円以上価格が違ってくることがあります。
また、外壁のみならず、もちろん床材にせよ
室内ドアにせよ、サッシにせよ玄関ドアにせよ、
キッチンにせよお風呂にせよ、材木にせよ、
屋根にせよ、
すべての材料にグレードが存在する訳で、
これらのグレードを落とすことで、
表面的な価格を安く設定出来るという訳です。
どんな材料を標準的に使っているのかを
建てている家や建てた家を見せてもらいながら
説明してもらうことで、プラン作成の前に
明確にしておきましょう。
その材料を使うことを前提として、
資金計画で導き出した予算の中でプランを描いてもらわないと、
後から予算が狂ってしまいますからね。
こんな感じです！
『家の形状の違い』から始まり、
『モジュールの違い』と『延床と総施工の違い』、
そして『入口と出口の違い』と
『標準とオプションの違い』、
この5つの要因によって、
坪単価は大きく違ってくることになります。
ということで、結論を言うと『坪単価』や『本体価格』という表示は、
内容をしっかり確認し、
見かけの安さに騙されないように！
