用心すべき住宅会社とその理由
と
坪単価表記のカラクリ
素晴らしい住宅会社は沢山あり、趣向もそれぞれ。
それを前提にお題について説明していきます。
用心すべき住宅会社とその理由
まず、用心すべきはどんな会社（人）かといいますと
✔ 資金計画もせずにいきなり、土地を探し出そうとしたり、プランを提案してくる会社（人）
✔住宅ローンを銀行に丸投げする会社（人）
✔先に土地を不動産屋さんで決めてきてという会社（人）
✔値引きを全面に出してくる会社（人）
です。
4つに共通するその理由はとても簡単
要は
『自分のとこの家を売ること（＝契約を取ること）しか考えていない』
からです。
まず、最初の2つについて説明します。
これから家を建てようとお考えのあなたは、
30年以上という長い間
住宅ローンを組もうと考えているかもしれません。
その間は
ただ住宅ローンだけを払っていればよい訳ではなく、
車を買い替えたり
子ども達を進学させたり
たまには思い出づくりに旅行にも行ったりして
その中で
食費や光熱費、携帯代、も子どもの成長と共に増えてゆきます。
そういった皆様固有の先々の暮らしのことを考えた
資金計画ファイナンシャルプランがとても大切で
あなたの家族の将来をおろそかにしたまま
家づくりを進めていこうとする会社（人）は注意なのです。
あなたが今『借りられる』目いっぱいの住宅ローンを組むよう勧められ、
後々苦しい生活を送ることにつながりかねません。
銀行で『借りられる』金額は
『無理なく返済できる』金額とは限りません。
あなたに長く氣持ちよくその家に住んで欲しいと真剣に考えているならば、
あなたの家づくりを全力でサポートすべく
住宅会社は、『家を建てるプロ』であるのと同時に
お金や土地(※)のことについてもプロであるべきだと考えます。
※3つ目の土地については
同じ、家づくり豆知識の『土地探し』で説明させてください。
“よく足を運んでくれるから熱意がある”とか
“ニコニコしていて感じが良いから信頼出来そうだ”
という表面的な部分だけではなく
『家づくりのプロ』であるかを見極めましょう。
次に、注意すべき会社（人）の4つ目の説明です。
安いとか値引きをしてくれることはモチロン
嬉しいことなのですが、
こと家づくりでは、
それが後々あなたに跳ね返ることになるかもしれないので
注意すべきことがあります。
値引きの対価
家の価格は大きく
１．職人の手間
２．住宅会社の利益
３．家の材料代
に分けることができます。
安くしたり、値引きをするということは
この３つのうちのどれか、
あるいは全部を安くするということ。
そうした場合にどうなるか
１つずつ見ていきましょう。
まずは『職人の手間』についてです
例えば、1日の手間代が15,000円の大工さんが、
90日かける予定の家であれば、
その家での輸入は135万円になりますね。
仮にその手間代を27万円値引き要求されたとしたら、
大工さんの手間代は108万円。
予定通り90日で工事をしていては、
1ヶ月で25日働くとして、月75,000円も手取りが減ります。
もし、あなたがこの大工さんの奥さんなら…。
大工さんは給料が減らないよう
わずか72日で仕上げようとする訳です。
結果
雑な工事になるかもしれませんし
朝早くから夜遅くまで仕事をして『うるさい』近所からの印象が悪くし
疲労から事故が起きるかもしれません
次に
安売りや値引きが『住宅会社の利益』からの場合についてです。
一部例外もあるとは想いますが、
驚異的に価格が安い住宅会社のほとんどは
先にお伝えした職人さんの手間代がすごく安いこと、
安い材料を使っていることは当然のことながら、
何より利益設定が低いという特徴を持っています。
つまり
数をこなすことによって経営を成り立たせている、
いわゆる薄利多売ビジネスだということです。
最も経費がかさむ人件費を抑え
現場を動かす役割の現場監督を雇わなかったり
未熟なスタッフに現場を仕切らせ
氣が付けば肝心な所が予定と違う家になる
ということを招くかもしれません。
アフターメンテナンスが雑だったり、
下手をするとしてくれないことだって考えられます。
さらに、薄利多売は安定した経営が難しいようですから
長い住宅の寿命の間に潰れてしまった場合、
メンテナンスを頼む相手がいなくなるという状況に。
住宅会社は、あなたが長く氣持ちよく暮らしていけるよう
会社を継続し、サポートし続ける責任があります。
そのための適正な利益も必要になるゆえ、
真っ当な会社であれば、簡単に
値引きしたり、安売りしたりは出来ないハズです。
最後に3つ目の要素である『家の材料代』についてです。
家で使用する材料は、見た目は同じようなモノでも、
いくつかのグレードが存在します。
目に見える外壁材や床材だけではなく、
断熱材や材木といった目に見えなくなる材料もそうです。
それ以上に価格が大きく違ってくる要素となるのが、
メーカーさんや取引業者さんからの材料の仕入れ価格です。
例えば、定価で100万円のお風呂があったとします。
その仕入れの掛け率がA社とB社で15％違うとします。
すると、15万円という高額な費用が、
たった一つの商品だけで違ってくるということになります。
住宅を完成させるにはたくさんの部品や材料を必要ですから
この差が、キッチン、洗面化粧台などと積み重なりますと
全体として大きく価格が違ってきます。
ただ、この違いは
その住宅会社が多く建てていれば仕入れ値が
下がるという確かに存在する
数の原理だけでは無いようで
メーカーさんや取引業者さん達から、
『この会社の力になってあげたい』と
思っていただけるような理念や熱意があり
誠実な会社であるかどうかも
仕入れ価格に大きく影響することもあるようです。
ですから
『ウチは大量に建てていて、仕入れ値が安いから
棟数が少ない〇〇住宅会社より、家を安くできるんです』
と一概には言えず
他の理由が大きいのかもしれないのです…。
坪単価表記のカラクリ
～知っておくべき５つのポイント～
家の価格の高低を判断するための基準として
『坪単価』があります。
それをもとに『高い』『安い』を
判断されている方も多くいらっしゃるでしょう。
しかし、実際は
坪単価というものは、ほぼ当てになりません。
以下、その理由についてお伝えします。
表示している『坪単価』は、
以下の5つの要素によって大きく変えられます。
その5つとは
『家の形の違い』『メーターモジュールと尺モジュールの違い』
『延床面積と総施工面積の違い』『入口価格と出口価格の違い』
『標準工事とオプション工事の違い』です。
具体的にお伝えしていきます。
坪単価に違いを生じさせる1つ目の要因
『家の形の違い』
例えば、延床面積が同じだったとしても、
1階が広く2階が小さい家と、
1階と2階が同じ広さの家（総二階の家）では
全く坪単価が違ってきますし、
平屋ともなれば坪単価はグンとアップします。
安いと感じて飛び込んだ会社が
一番コストのかからない真四角の2階建てで
坪単価を表示している場合は
あなたが建てたいと願う家が、
1階が広く2階が小さい家や、平屋であれば
表示の坪単価とは異なってきますので
この点を理解しつつ、家づくりを進めましょう。
坪単価に違いを生じさせる2つ目の要因
『メーターモジュールと尺モジュールの違い』
これは、柱が立つ間隔の差のことです。
メーターモジュールでは、1m間隔で柱が立ちますが、
尺モジュールでは、91cm間隔で柱が立ちます。
超簡単に言いますと
同じ面積では、使う柱や金具などの数がメーターモジュールの方が少なく
安く建つということなのです。
坪単価の安さを前面に打ち出している
会社の多くは、メーターモジュールを採用していると思いますが、
ただ坪単価が安いだけで、
家そのものが安いかどうかは別の問題なので、
惑わされぬよう確認しながらいきましょう。
坪単価に違いを生じさせる３つ目の要因
『延床面積と総施工面積の違い』
延床面積とは、家の床面積のことで、
この数値が図面に記載される面積です。
総施工面積とは、
図面の床面積の数値に入っていない部分も含めた面積です。
具体的には、玄関ポーチ（外玄関）やベランダ、
吹抜け、ロフト、小屋裏収納、
ウッドデッキ（中庭）といった部分などを含めた面積です。
通常、見積金額の総額を延床面積で割った数字が
『坪単価』だと思っている方が多いと思いますが、
実は、全ての住宅会社が、
この延床面積を基準に坪単価の説明をしているとは限らず、
総施工面積で割った
数値で説明してくる会社もあります。
床面積に関係するところの方が一般的に工事費がかかりますので
延床面積ではなく総施工面積で全体を割って坪単価を出した方が
安く表示できます。
なんかイイ感じではないですよね。。。
確かに家の工事は、
こういった所も工事費がかかりますから、
そういう表示の仕方もできますが
少なくとも誤解を招きやすい表示の仕方と考えます。
例えば、延床面積が30坪、玄関ポーチが1坪、
ベランダが2坪、吹抜けが4坪、中庭が3坪あったとしましょう。
そうすると総施工面積は40坪です。
家の総額が1800万円だとしたら、
『延床面積』の場合は坪単価60万円なのに対し、
『総施工面積』の場合は坪単価45万円！！
全く違ってきますよね。
これは先程のモジュールの差以上に、
坪単価の差が大きく開くことがありますから、
この表示の仕方の違いには特にご注意ください！
坪単価に違いを生じさせる４つ目の要因
『入口価格と出口価格の違い』
簡単にお伝えすると、
どこまでの工事の費用が見積もりの中に含まれているのか？
これが住宅会社によって結構違うということです。
家を建てる時、付帯して必要になってくる工事があります。
例えば、仮設トイレや仮設水道、仮設電気に
仮設足場といった仮設工事です。
また、地盤調査費用や、各種保証費用、
設計費用・建築確認申請・検査費用もそうですし、
家の外部の水道工事
（屋外給排水衛生工事）や電気外線の引込工事、
照明器具や浄化槽工事なども
この付帯工事に含まれます。
付帯工事だけでも平均的に150万円ぐらいはかかります。
ですから、こういった費用を含むのか含まないのか確認が必要です。
お伝えした付帯工事の項目なら確認していけば良いのですが
たまに、収納やクロゼット、バルコニーを含んでいなかったりするので
安すぎるなと直感的に感じる住宅会社には注意しましょう！
坪単価に違いを生じさせる５つ目の要因
『標準工事とオプション工事の違い』
先述しましたように、家の材料は
見た目は全く同じようでもグレードがあります。
例えば、外壁材の1つであるサイディングを
とっても、4～5段階ものグレードが存在します。
最も高いグレードと最も低いグレードを
比較してみた場合、一軒分外壁工事をして
100万円以上価格が違ってくることがあります。
床材、室内ドア、サッシに玄関ドア、
キッチン、お風呂、材木、屋根、
すべてのグレードを軒並み落とせば、
表面的な価格を低く設定出来ます。
どんな材料が表示の坪単価に含まれるのかの説明を受け、
建築中や引渡した家を見せてもらうなどしながら
プラン作成の前に明確にしておきましょう。
納得の材料を使うことを前提として、
資金計画で導き出した予算の中でプランを描いてもらわないと、
後から予算が狂ってしまいますからね。
まとめ
結論を言うと『坪単価』や『本体価格』という表示は
内容が一律ではないので、内容をしっかり確認し、
見かけの安さに騙されないようにしましょう。
で、住宅会社を訪問したら
用心すべき会社（人）ではないかを確認して
素敵な家づくりを進めましょう！
