家づくりにかかる諸費用について
“住宅ローンの借入で銀行に支払う費用”
“火災保険・地震保険料”
それから土地家屋調査士や司法書士に支払う“登記費用”
の３つの
工事以外にかかる諸費用について説明します。
銀行に支払う費用
です。これは選ぶ住宅ローン商品によってかかる費用が違ってきます。
例えば、固定金利選択型の住宅ローンでは、
✔印紙代
✔事務手数料
✔保証料
この３つの費用が必要となるの一般的ですが、
フラット35であれば、
保証料はいらず
✔融資手数料
✔印紙代
✔団体信用生命保険料
✔つなぎ融資手数料
✔つなぎ融資金利
と違う費用がかかります。
また、同じ固定金利選択型の住宅ローンだったとしても、
銀行や借入れする人によって条件が違ってきます。
フラット35のつなぎ融資にかかる手数料や金利は、
土地を自己資金で買うのかそうじゃないのか？
によっても違ってきます。
一般的には、これらの費用は、
銀行がオススメする固定金利選択型の住宅ローンは安くて、
あまり銀行がオススメしてくれない固定の住宅ローンは
高いものですが、
金利に加えこれらの費用まで安いという理由から
安易に固定金利選択型ローンを選んでしまう方が多いので、
注意しましょう。
火災保険・地震保険 について
火災保険については、損害保険会社に
よって違いがあり一概には言えないので、
火災保険を選ぶ上での基本の部分をお伝えします。
まず、火災保険は『建物のみ』に入るか？
『家財』にも入るのか？
という選択肢があります。
『家財』とは、テレビやソファなどのことですが、
もちろん『家財』まで入ると保険料は上がります。
そして、補償範囲によって支払う費用が違ってきます。
火災保険ですから、
もちろん火災による被害には対応していますが、
ここ最近では、自然災害による浸水被害が増えていることから
『水災』による被害まで補償する方が多くなっています。
保険料はもちろん上がってしまいますが、
時世がら、少し土地が低いなと感じている地域だけじゃなく、
心配がなさ氣な地域に住まわれる場合でも、
多少高くなっても水災には対応しておく方が無難かもしれません。
また、火災保険の価格は『建物の構造』によっても違ってきます。
少し意外かもしれませんが、
実はこの建物の構造が、火災保険の価格を最も左右するんです。
木造住宅では、建物の構造は
『耐火（T構造）』と『非耐火（H構造）』の2つに
分類されます。
新聞広告やインターネットで見たことがある方も
いらっしゃるかもしれませんが、
『省令準耐火構造』という構造が木造住宅では耐火構造（T構造）
にあたります。
そして、耐火なのか非耐火なのかで、火災保険の価格はなんと
60％近くも変わってしまいます。
『％』では、いまいちピンと来ないでしょうから、
数字でご説明します。
例えば、火災保険は10年間までは一括払いをすることが
出来ますが、2000万円の建物で耐火と非耐火を比較すると、
ザックリですが、
耐火なら10年で約15万円なのに対し、
非耐火なら10年で約35万円の保険料がかかります。
その差なんと約20万円です・・・
しかも10年で・・・
ですから、
住宅会社でプランをしてもらう際には、
その会社の建物の基本構造が、耐火なのか非耐火なのかを
しっかり確認しましょう。
また、あなたが希望していることが
耐火基準から外れる場合もあるので、
その点も住宅会社に確認しつつ、プランしてもらってください。
『地震保険』に関しては、
ポイントが5つあります。
1つ目は、
“どこの保険会社で加入しても条件が同じ”
だということです。
2つ目は、
“火災保険に入らなければ、地震保険単体では入れない”
ということ。
３つ目は、
“最長で５年なので、５年ごとに更新しなければいけない
（1年ごとの更新も可）”ということ。
4つ目は、
火災保険同様“耐火構造なのか非耐火構造なのかで保険料が
60％近く変わってくる“ということ。
5つ目は、
“最大で建物の価格の半分までしか補償できない”
ということ。
つまり、もし地震が起こり、全壊したとしても、
あなたが家を2000万円で建てたとしたら1000万円までしか
保険がおりてこないということなんです。
地震保険は国の保険で
地震で被害がでる場合は広範囲になるので
国がいっぺんに補償できる限界がある…という訳です。
ですから、たとえ地震保険をかけていて
家が震災で全壊しても、保険金だけでは
同程度の家を建てることができません。
地震保険は、当面の生活資金のための
保険だという風に認識していただいていた方がいいでしょう。
登記費用 について
お伝えします。登記に関しては、
もしあなたが現金で家を建てる予定でいらっしゃるならば、
その多くを節約することが出来ます。
しかし、
銀行で住宅ローンを借りて家を建てるのであれば、
銀行があなたの土地や建物に担保設定するようになる訳なので、
必要になります。
登記内容としては
✔所有権移転登記・・・
土地を買った時に名義を売主から買主に移すための登記
（土地から買って家づくりをする方は必要）
✔建物表示登記・・・
新築したときに構造や面積、敷地との関係を示す登記
（住宅ローンを借りて家を建てる方全てに必要）
✔建物保存登記・・・
新築した家が自分の持ち物であるということを示す登記
（住宅ローンを借りて家を建てる方全てに必要）
✔抵当権設定登記・・・
融資した銀行が土地や家を担保に入れたことを示すための登記
（住宅ローンを借りて家を建てる方全てに必要）
✔建物滅失登記・・・
建替える場合、
もともと建っていた家を取り壊したことを証明するための登記
（古い家を取り壊して家を建てる方は必要）
✔土地地目変更登記・・・
畑や田、雑種地といった宅地以外の地目となっている土地を
建物を建てられる「宅地」に地目変更するための登記
（宅地以外の地目の土地の上に家を建てる全ての方に必要）
とまあ、
土地から買って家づくりをするのか？
建替えなのか？
によって必要になる登記は違うのですが、
この6つを覚えておいていただければ、大丈夫だと思います。
こんな感じです！
これで、工事以外にかかる諸費用について大枠は、理解いただけたと思います。
全体予算から、これらの諸費用に加え、
家具や家電、地盤改良費用、引越代といった
その他諸々の費用を差し引いていただければ、
土地や家に掛けられる予算がより明確に出てきます。
これで安心して土地探しに進めます。
