資金計画で知っておくべきこと
成功する資金計画『３つのポイント』
目次
１つ目のポイント
土地建物以外にかかる『諸費用』を事前にしっかりと把握する
2つ目のポイント
大事なお金のことを後出ししない建築会社を選ぶ
3つ目のポイント
あなたにピッタリの住宅ローンを選ぶ
１つ目のポイント
土地建物以外にかかる『諸費用』を事前にしっかりと把握する
まずよく耳にする諸費用とは一体どういった費用なのか？
他の住宅会社を回ってこられた方のほとんどが
『土地と建物以外に、大体１５０万諸費用がかかりますかね？』とおっしゃいます。
おそらくこれらは、家を買う時に絶対にかかる”登記費用”や
“火災保険”そして“住宅ローン借入のための費用”のことを指すのだと思いますが
これでは、ちょっと危ないです。
どこまでをイメージすべきかを観ていきましょう。
実際に住めるようになるには、これら以外に
例えば、新居にあわせて購入する
ダイニングテーブル＆チェアーのセットなどの家具代、
新居に移るまで買い替えを我慢している
テレビや冷蔵庫、洗濯機などの家電製品代、
エクステリア（庭）を造る費用、
今の住まいからの引越費用、
購入する土地によって必要になってくる水道引込みなどの費用、
後々実際に場所や敷地内の配置が決まってから
調査してみないと必要かどうか分からない地盤改良費用も
忘れずに計上しておくべきです。
これら諸費用は、
ケースバイケースになりますが、ざっと考えただけでも
これだけあるので、
最初にこの『あなたのケース』の諸費用の
細かいことまでしっかり考えていないと、
出費が後から次々現れ、大幅な予算オーバーを招いたりも。
ですから、
『資金計画』をする際には、これらの費用を『ザックリ150万』ではなく、
出来る限り具体的に洗い出してしておきましょう。
２つ目のポイント
大事なお金のことを後出ししない建築会社を選ぶ
契約直前やひどい所は契約後に、
要は後戻りできないようなタイミングで
『実はこういう費用が別にかかりまして。。。』なんて言ってきたりします。
入口は安く見せて、出口は。。。
車でいうなれば『乗り出し価格』つまり
『住み出し価格』を把握しないとですよね！
『坪単価』にしても住宅会社によって大きな開きがあって
本当にこんなに開くものかと、いまいち信用できんって感じたりしませんか？
実を言うと、住宅業界では価格表示の仕方について
全く基準がありません。
つまり、会社によって価格表示の内容がバラバラで
安く見せようと思えば、安く見せかけることが出来てしまうのです！
チラシやWebsiteでパッと目に入る価格を安く表示し、
やたらと契約を急かすような住宅会社は、えてして
他の会社よりも価格を安く感じさせるような見積書を出してきます。
そして、契約した後や一歩手前になって、
いきなり別途費用を提示してきます。
また、多くの方の判断基準の一つとなっている坪単価表示を、
競合している他社よりも安く
見せかけるトリックを使う住宅会社もあります。
消費者心理を上手くつくこのトリックは、業者ならともかく、
初めて家づくりをされる方々には、中々分かるものではありません。
✔延床面積と総施工面積の違い
✔尺モジュールとメーターモジュールの違い
✔本体価格と付帯価格とオプション価格
この３つを使って巧みに作られているのですが
詳しくは別のページでお伝えすることとし、話を進めます。
入口価格を安く見せかけ、より多くの方を引き付け
後戻りしづらいタイミングで
本体価格以外を出してくる会社が少なくありません。
大事なお金の話を後出ししようとする会社は用心しましょう。
『入口価格』だけで判断するのではなく、
住めるようになる『出口価格』がいくらなのかをしっかりと
把握した上で判断するようにしましょう。
そうすることで、
契約した後も予想外の出費に悩まされ、
頭を下げて親にお金を借りたり、
お金の工面に四苦八苦しなくて済むようになります。
最後に、3つ目のポイント
あなたにピッタリの住宅ローンが選ぶ
これが『資金計画』で失敗する最大の要因です。
お金のことは、
ともすれば、後回しにしたくなることかもしれません。
とりわけ『住宅ローン』となると、
理解しづらいといった理由から、数字に苦手意識をお持ちの方は特に、
出来れば避けて通りたい道かもしれません。
（住宅営業の方でも無知な方が多いようです）
住宅ローンは情報量が多い上、
聞き慣れない言葉が盛り沢山ですが、
ポイントさえ押さえれば、決して難しくはありません。
きちんと理解していただくために
ちょっと取っ付きにくく感じるかもしれませんが
じっくりと読んでいただけたらと思います。
まず全体像の把握から。
住宅ローンの種類って、なんと、約５０００種類もあって
その中からあなたにピッタリの住宅ローンを
１つだけ選ばなくてはならないとなるとウンザリしますが
実は大きく分けるとたった３種類しかありません。
それを各金融機関が条件を変えてリリースしているというだけです。
その３種類は、
“変動金利” と “固定金利選択型金利” と “固定金利”
変動金利とは、その名の通り金利が変動していくもの。
固定金利選択型は、最初の一定期間だけ金利が固定されるもの。
固定金利とは、ずっと同じ金利が続いていくもの。
まずは
この３種類のうちのどれが自分の考え方に合うかを考えます。
では、それらの特徴です。
まずは、“変動金利”。
って、この時点で読み続けるのがツライという方は
丁寧にお伝えしますので、是非、いづみ建設にお越しください（笑）
この商品は、金利が安いのが最大のメリットです。
ただ、金利が景氣に左右されてしまうことから、
将来の金利が読みづらく、
最終的な返済総額も予定できないという商品です。
この商品は、自己資金が多く借入額が少なかったり、
金利が上がりそうになった時に
まとまったお金を返済出来るような経済的余力があったりする人にとって、
とっても有利な商品です。
逆に、自己資金が少なく借入額も多くなる、
また貯金が苦手、という方には
あまりオススメ出来る商品ではありません。
その理由です。
変動金利の商品は半年ごとに金利を見直すのですが、
仮に半年後に金利が上がったからと言っても、
返済額がそれに連動して上がるというものではなく、
返済額自体は5年間変わらず、
その内訳、元金と利息の割合が変わります。
例えば、返済額が70,000円だとしたら、
元金が45,000円、利息が25,000円だったのが、
元金が35,000円、利息が35,000円になるといった感じです。
ですから実質、5年間返済は固定されるのですが、
その間で金利が上がり、
利息割合が増え元金の減りが遅くなってしまうこともあるのです。
また、5年後金利が上昇している場合、
返済額は上がるようになるのですが、
その時点の支払いの1.25倍以上にはならないという制限があります。
例えば、現在の返済が70,000円だとしたら、
どれだけ金利が上がったとしても87,500円以上の
返済額にはならないということです。
とはいえ、
金利が上がってしまった場合でも、
急に返済がキツくなることはないものの、
元金が全然減らないという状況を招くわけですから、
徐々に徐々に
住宅ローンに苦しめられていくようになるので、
その点をご理解いただいた上で選んでいただければと思います。
続いては“固定金利選択型金利”についてお伝えします。
これは、固定という単語が入っているため、
固定金利の仲間のように感じますが、実際は変動金利の仲間です。
3年固定、5年固定、10年固定といった住宅ローン商品を
お聞きしたことがあると思いますが、
地方銀行の主力商品となるのが、この固定金利選択型金利です。
金利や金利固定期間は各銀行によって様々で、
固定期間が短ければ短いほど金利が安いのが特徴になります。
この商品は、当初固定期間だけは低い金利が設定されていて、
その間、返済が変わらず安心ですが、
期間が満了し、再度同じ住宅ローンを選ぼうとした場合、
貸出金利が上昇します。
（よほど景気が落ち込んでいる場合なら上がらないかもしれません）
銀行によっては、当初の固定期間後は
変動金利に切り替わるところもあります。
なにより
この商品を選ぶ上で氣を付けなければいけない点は、
最初に説明した変動金利と違い、返済額の増える上限がないという点。
つまり、一気に返済負担が
上がってしまうかもしれないということ。
やはりこの商品も、自己資金が多く借入金額が少ない方だったり、
着実に貯金をすることが出来、
もし金利が上ってしまった時には、
ある程度まとまったお金を返済出来るような
経済的余力がある人でなければ、
安易にオススメ出来るものではないのです。
固定期間満了時に、借り換えという選択肢もあり、
それを提案する住宅会社もありますが、これもよく考えるべきです。
なぜなら、
銀行で住宅ローンを組む場合
団体信用生命保険という生命保険加入が必須なのですが、
もし固定期間満了時に体調面に難が出ていて
この保険に加入出来ないという審査結果が出てしまうと
借り換えが出来なくなってしまうからです。
以上が、固定金利選択型金利の特徴です。
では最後に、“固定金利”についてお伝えします。
固定金利は、その名の通りずっと金利が固定され、
一生涯返済額が変わらないという特徴を持っています。
つまり安心だと言えますが、
反面、先程の変動金利や固定金利選択型金利に比べると、
貸出金利が高いというデメリットを持っています。
また、変動金利や固定金利選択型金利に比べると、
ローンを組むための初期費用が割高というデメリットもあります。
ですので、
変動や固定金利選択に比べると借り入れできる金額が少なくなり、
土地や家に活かせる予算が減ってしまいます。
また、この“固定金利”の代表的商品には
住宅金融支援機構が取り扱う『フラット35』がありますが、
この商品を選ぼうとした場合には、
商品の性質上、つなぎ融資の手数料と金利という
余分な費用がさらにかかってくることになります。
フラット35の貸出金利の中には、
団体信用生命保険料が含まれていないタイプもあるため、
その保険料を別途で支払うようになるので、
その費用も予算計上しておくことも大切です。
こんな感じです！
3つの商品の特徴をお伝えしてきましたが、
それぞれがメリットもデメリットも
併せ持っていることをご理解いただけたと思います。
これらの特徴を踏まえ、自分に合った住宅ローンを選ぶことが、
『資金計画』では大切です。
そして
どのタイミングで資金計画を行うか？
がそれ以上に大切です。
土地を決め、住宅会社を決め、プランを描いてもらい、
そして見積りと同時に『資金計画書』という名の予算シートを
出す住宅会社が多いですが、
このタイミングで資金計画を行うのでは
あまり意味がありません。
計画とは、良い結果を出す為、全体を把握し、
それぞれの分野にどれくらいを振り分けるのか
を事前に決めることです。
最初にしなければ、そもそも『計画』ではありません。
『家づくり』は、まず資金計画から始めるということを
しっかりと念頭においてください。
そして、その資金計画で最初にすべきことが
『住宅ローン選び』です。
『住宅ローン』で借り入れする金額を決める際、
１．金利タイプ
２．返済期間
３．月々返済額
この３つを軸に決めていきます。
一般的には、返済期間の最長は３５年なのですが、
（50年までOKという商品もありますが、ここでは割愛します）
返済期間は、返済期間は５年単位でしか決められないと
思っている方が多いようです。
実は、この返済期間は、5年単位という決まりはなく
完済年齢を基準に、３１年とか、２４年といった風に
好きな年数で決められます。
またフラット35という商品を選ぶ場合、
商品名から、35年返済しかダメだと思い込んでいる方が
けっこういらっしゃいますが
そんなことありませんので、
安心していただければと思います。
返済期間については、以上のことを踏まえつつ、
職業や年齢などを考え、決めましょう。
さて次は、“月々の返済額”について。
あなたは毎月いくらぐらいなら返済出来ますか？
今の家賃で払っている金額ぐらい？
家賃に１万円足したぐらい？
家賃に２万円足したぐらい？
せっかく一生に一回の家を建てるのだからそれ以上？
正解がある訳ではないのですが、
何を基準とするかが大切です。
例えば
現在賃貸アパートやマンションにお住まいなら、
『家賃』＋『光熱費（ガス・電気・水道代）』＋『CATV代』
が、居住費としてかかっているとします。
家を建てたら、
この『家賃』が『住宅ローン』に変わり、
それに加え『固定資産税』が税金としてかかってくるようになります。
また、
家の面積が増える場合、もしかしたら光熱費も
多少上がるかもしれませんし、
20年後、30年後の『修繕』に備えて、
その積立てをしていきたいと思っているかもしれません。
出費の内容が大きく変わりますので
今までの出費を見直すことをお奨めします。
例えば『生命保険』なども見直した方が良いかもしれません。
住宅ローンを借りると、団体信用生命保険と言う生命保険に
加入したりします。
団体信用生命保険は
ローンを組んだ方に、もしものことが合った場合、
住宅ローン残債を保険金で相殺する生命保険です。
手厚い保障がつくということなります。
ですから、家を建てる機会に、一度現在お入りの生命保険を
見直してみることも大切です。
無駄な保障が実はあって、
保険にお金をかけ過ぎてしまっている方も決して少なくありません。
住宅会社に
信用できるファイナンシャルプランナーを紹介してもらうのも
良いかもしれません。
もし、保障の手厚さは維持したまま、保険が1〜2万円削れれば、
それで固定資産税や修繕費用の積立てが出来たりもします。
収支全体を把握して、そこから逆算された借入金額に、
負担出来る自己資金を加算した合計金額が、
あなたにとってのベストな全体予算という訳です。
